隨著我縣經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平日益提高，住宅消費巳成為民眾的首選。目前，我縣商品住房建設進入高潮，縣城區(qū)涌現(xiàn)了玉府佳園等較高檔次的住宅小區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，我局對全縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、存在的問題等情況進行了調研，形成了一些認識與思考。
一、我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀
(一)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情況
2011年以來，我縣注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有10家，另有外地進駐我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)7家，目前，我縣在建在售的房地產(chǎn)開發(fā)項目有18個(不含保障性住房項目)，住宅總施工建筑面積35.25萬平方米，共建住宅3126套。今年，我縣還有學府公館、紙品交易城、建材交易城等新項目相繼開工建設。
(二)商品房銷售及價格情況
2011年至2014年3月底，我縣總共銷售住宅面積18.47萬平方米，銷售住宅1710套，總體來看，銷售情況都存在一定壓力，還有住宅面積16.78萬平方米、1416套住宅待銷售。就我縣在售的樓盤水邊的玉宏壹號、玉峽新城和巴邱的金地國際、福嶺祥府來看，上述項目開工時間前后相差不多，從地段及周邊環(huán)境來看玉宏壹號、金地國際要優(yōu)于玉峽新城和福嶺祥府。從銷售情況來看，他們各有優(yōu)勢，如玉宏壹號得益于周邊環(huán)境和配套設施的完善，銷售均價為3900元/平方米，實驗中學、峽江中學、濕地公園是該項目的主打牌;玉峽新城銷售打的是價格牌，主要是現(xiàn)在農(nóng)村居民進城購房者占多數(shù)，他們首先看中的是價格因素，而玉峽新城銷售均價為2802元/平方米，這也成為農(nóng)村居民青睞的原因，我們在實地調研中，該樓盤負責人表示，如縣城城北小學建成，他們的樓盤還有較大的升值空間，可以說不愁賣。同樣金地國際位于巴邱的核心地段，交通便捷，周邊配套成熟，多層住宅均價為3900元/平方米，電梯房均價為3800元/平方米，其區(qū)位優(yōu)勢明顯;福嶺祥府銷售均價為3700元/平方米，相對金地國際來說也有一定的價格優(yōu)勢。
目前，我縣城區(qū)多層住宅均價為3980元/平方米，電梯房均價為3750元/平方米。造成房價居高的主要原因：一是土地價格上漲直接導致房地產(chǎn)價格整體走高。近年來，政府加強土地總量控制，實行統(tǒng)一公開拍賣，土地交易價格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費增加、建材價格及人工費等也在上漲，從而增加了商品房建筑成本，也一定程度推高了房價。
(三)需求情況
一是進城經(jīng)商、務工者和出于對子女進城就讀、置辦婚房等對住房的需求。二是外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購房的需求。三是收入水平的提高使居民住房消費能力逐步提高，對住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質量生活轉變，居民改善居住條件的升級性需求。四是有極少數(shù)投資性需求。
二、我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題
(一)市場不景氣。我縣房地產(chǎn)存在水邊、巴邱兩個市場，又受國家房地產(chǎn)市場調控的影響，居民消費預期下降，消費信心不足，觀望情緒濃厚，對高層建筑的電梯維修更換、供水供電等不可預測因素和公攤面積增加以及小區(qū)物業(yè)管理存在顧慮，加之到新余、吉安等縣外購房者的外流量增多，使人口少且購買力分散的情況更加突出，導致我縣銷售進度放緩，部分樓盤特別是高層建筑銷售狀況低迷。
(二)樓盤戶型比例不盡合理。目前，我縣房產(chǎn)市場上的住房主要以100平米-120平米的戶型為主，而小戶型的住房為數(shù)較少，不能滿足中低收入家庭的購房需求。因為大戶型的房屋結構其開發(fā)成本較小戶型來說要低，開發(fā)利潤空間大，開發(fā)商不愿意建造小戶型住宅。
(三)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有3家物業(yè)管理企業(yè)，小區(qū)實行的全都是前期物業(yè)管理，普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。房地產(chǎn)開發(fā)商多注重開發(fā)、銷售，忽視物業(yè)管理，物業(yè)管理市場化運營沒有啟動，缺乏競爭。各住宅小區(qū)業(yè)主委員會未建立到位，業(yè)主關心小區(qū)、自覺參與管理的意識和氛圍沒有形成。
(四)非市場化動作依然存在。城鄉(xiāng)結合部利用安置用地、集體土地進行“小產(chǎn)權房”開發(fā)仍然存在，給我縣房地產(chǎn)消費市場造成了一定的的沖擊。
三、加快我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的建議
(一)注重開發(fā)梯次結構。在適當控制土地開發(fā)規(guī)模的基礎上，完善房產(chǎn)開發(fā)布局結構。一是加快保障性住房和普通商品住房建設步伐，適時規(guī)劃建設一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū)，完善服務功能，提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準，努力構建相互促進、互為補充的住房供應體系，滿足不同層次住房需求。二是控制住房建設戶型結構�？刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價格，保持中低價位住房市場適度供應量。三是調整房產(chǎn)開發(fā)投資結構。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關優(yōu)惠政策，鼓勵和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴大投資領域，圍繞城市建設和服務業(yè)發(fā)展需要，主動投資商場、賓館、酒店、旅游等商業(yè)用房開發(fā)，帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。四是引導、扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，把后期物業(yè)管理作為小區(qū)開發(fā)的一個重要組成部分，從項目規(guī)劃階段就同步謀劃、同步引進、同步實施。在物業(yè)服務收費上，實行物業(yè)服務市場定價機制，適當減免物業(yè)服務企業(yè)稅費，不斷提高物業(yè)管理水平及服務質量。
(二)優(yōu)化外部環(huán)境。目前，縣城中心城區(qū)基礎設施和環(huán)境有了極大的提升，玉宏壹號項目就坦言，周邊環(huán)境的改善帶動了房屋的銷售，但玉峽新城項目反映市政配套設施還不到位，還有巴邱的福嶺祥府也反映外圍基礎設施還不完善，對樓盤的銷售有影響。為此，政府還應不斷加大對道路、交通等城市基礎設施投入，加強教育、衛(wèi)生、文化等民生工程建設，創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境，以吸引實力更強的房地產(chǎn)企業(yè)來我縣投資。
(三)樹立品牌效應。引導縣內房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓寬發(fā)展思路，優(yōu)化管理模式，樹立品牌意識，打造精品建設，爭取做成一批有概念、有主題、有規(guī)模的房地產(chǎn)項目，同時引進一批有實力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資，打造一批規(guī)劃設計上檔次，居住環(huán)境有品位，物業(yè)管理精細化的品牌小區(qū)，帶動和推進我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展，把我縣建設成全市最宜居的縣城之一。
(四)規(guī)范房地產(chǎn)市場。一是加強房地產(chǎn)開發(fā)建設全程監(jiān)管，加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度，堅持整頓與規(guī)范相結合，嚴格按照國家相關文件要求，加大執(zhí)法力度，全面完成房地產(chǎn)市場秩序的治理整頓工作，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營審批程序，堅決杜絕或重點查處無資質開發(fā)經(jīng)營行為，為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;二是建立市場預警預報體系。在峽江房產(chǎn)信息網(wǎng)的基礎上，建立由政府部門和銀行參與的房地產(chǎn)市場預警預報系統(tǒng)，定期收集房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)和信息，實時發(fā)布和公示，完善市場監(jiān)管手段，認真做好房地產(chǎn)市場統(tǒng)計分析與市場發(fā)展形勢預測，及時準確把握房地產(chǎn)市場走勢，防范市場風險，穩(wěn)定市場預期，為政府宏觀調控，穩(wěn)定住房價格提供強有力的支持。