項目物業(yè)工程維修保養(yǎng)工作計劃

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項目物業(yè)工程維修保養(yǎng)工作計劃1

　　在物業(yè)管理活動中，對設(shè)備外包的有效管理控制，一直是物業(yè)管理活動的重點難點，其中對電梯外包的管控顯得特別突出，如何有效管理控制維保單位按要求對電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)，是物業(yè)管理活動中一直在探索的課題。

　　對電梯設(shè)備的維保質(zhì)量的管控，實質(zhì)上就是要管理控制好電梯維修保養(yǎng)的全過程，目前電梯維修保養(yǎng)存在的問題主要包括以下幾個方面：

　　一、電梯保養(yǎng)的形式小于內(nèi)容。在物業(yè)管理活動中，由于一些專業(yè)設(shè)備需要具有專業(yè)技術(shù)的公司來維護(hù)，為了物業(yè)管理活動的順利實施，物業(yè)管理公司通過招標(biāo)的方式與專業(yè)公司訂立服務(wù)合同，其中電梯設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)就是通過合同的方式交給專業(yè)電梯公司維保的，然而物業(yè)公司對電梯公司的運作方式僅僅停留在合同條款上，電梯專業(yè)公司一開始會派經(jīng)驗豐富的員工，對所接管的電梯設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，當(dāng)電梯設(shè)備穩(wěn)定后，維保方往往會派來新人撤走老人，維持現(xiàn)狀。事實上電梯維護(hù)保養(yǎng)是綜合能力很強的工作，沒有一定經(jīng)驗很難實質(zhì)性完成維保工作，為了解決這種矛盾維保方會把技術(shù)含量低的工作做起來——那就是把設(shè)備表面清理干凈，而物業(yè)管理公司往往看重這一點，使管理控制電梯維保質(zhì)量漸漸轉(zhuǎn)變?yōu)楣芸卦O(shè)備清潔質(zhì)量。這樣就使的電梯維修保養(yǎng)簡化成設(shè)備清潔。

　　二、電梯保養(yǎng)人員的經(jīng)驗水平較低。隨著城市快速發(fā)展，電梯數(shù)量猛曾，電梯維保人員供不應(yīng)求，剛拿到電梯操作證就被電梯公司放到維保第一線，經(jīng)驗?zāi)芰Χ加邢�，事實上很難有質(zhì)量的完成維修、保養(yǎng)工作。同時一些有經(jīng)驗水平較高的電梯工又往往脫離了基礎(chǔ)的維修保養(yǎng)工作。

　　三、電梯保養(yǎng)數(shù)量大。隨著市場競爭的加劇，電梯維保費用的`降低，電梯公司要維持電梯工的工資增長，其最基本的方法和途徑就是增加每個電梯工電梯維保的數(shù)量，由于電梯數(shù)量的增加，使得電梯保養(yǎng)水準(zhǔn)難以達(dá)到合同要求，久而久之電梯的保養(yǎng)質(zhì)量下降、故障上升、風(fēng)險增大，形成惡性循環(huán)。

　　四、電梯維保人員的工作狀況很難被監(jiān)管。由于電梯維保是專業(yè)性很強的一項工作，沒有經(jīng)過相關(guān)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)很難掌握，因此非電梯專業(yè)人員很難監(jiān)管電梯維保工作，電梯維保是否做到實處也很難界定。

　　五、電梯備件不足。深圳有數(shù)百家電梯維保單位，大多數(shù)維保單位并不是電梯生產(chǎn)制造單位，配件完全靠外部采購，因此電梯維保單位不可能配備較為齊全的電梯配件，延誤電梯修復(fù)時間的情況時有發(fā)生，對物業(yè)管理公司造成一定的影響。

　　六、配件更換頻繁。主要原因就是1、更換的配件質(zhì)量不過關(guān)。2、與維保人員的技術(shù)水平有關(guān)系。3、通過更換配件達(dá)到創(chuàng)收的目的。4、電梯設(shè)備設(shè)計的原因。

　　七、維保人員責(zé)任心不強。主要體現(xiàn)在保養(yǎng)過程能省就省，保養(yǎng)內(nèi)容能少就少，保養(yǎng)時間盡量縮短。出現(xiàn)問題后找理由，互相推諉責(zé)任，使處理問題時間變得較長，對物業(yè)管理公司的要求敷衍了事。

　　面對電梯維�，F(xiàn)狀，如何管控當(dāng)前電梯維修保養(yǎng)存在的問題，提高電梯維修保養(yǎng)的質(zhì)量，是當(dāng)前物業(yè)管理公司面臨的一個共同問題，現(xiàn)在主要可以從以下幾個方面入手：

　　一、建立維保人員檔案。對電梯維保公司派駐人員進(jìn)行考察，考察從3個方面入手：

　　1、通過詢問維保程序、工作細(xì)節(jié)初步了解維保人員的理論知識。

　　2、查看維保人員的工作年限，從側(cè)面了解維保人員的經(jīng)驗水平。

　　3、確定現(xiàn)場維保人員，防止電梯維保單位頻繁換人影響現(xiàn)場維保質(zhì)量。經(jīng)過細(xì)致的前期準(zhǔn)備工作，使物業(yè)管理公司方面能很明確的知道維保人員狀況，以便更好的掌控維�，F(xiàn)場質(zhì)量的實現(xiàn)。

　　二、規(guī)范維保人員按計劃保養(yǎng)。電梯按一定時間間隔進(jìn)行保養(yǎng)是保證電梯安全運行的關(guān)鍵，電梯的保養(yǎng)主要內(nèi)容包括檢查、調(diào)整、潤滑、清潔。主要作用是保證電梯安全運行。按計劃保養(yǎng)能有效控制電梯保養(yǎng)的頻次，降低電梯出故障的風(fēng)險。

　　三、明確維保單位權(quán)責(zé)以避免風(fēng)險扯皮。在現(xiàn)實合作過程中由于權(quán)責(zé)不清造成維修拖延，保養(yǎng)不到位，故障頻發(fā)。物業(yè)管公司認(rèn)為維保單位的水平不行，而維保單位認(rèn)為物業(yè)管理公司不愿意花錢，這樣互相推諉就造成電梯維保質(zhì)量下降，為了避免此類風(fēng)險首先要明確配件價格、維修時限、保養(yǎng)頻次。其次物業(yè)管理公司應(yīng)積極配合，該花錢的地方不要吝嗇。這樣有利于提高維保質(zhì)量。

　　四、引入有經(jīng)驗的電梯管理人員。在市場經(jīng)濟條件下，公司的目標(biāo)是追求利潤，對于電梯維保公司來講收入包括維保費用、大修費用，維保費用基本固定不變，而大修費用是變動的，如何減少不該發(fā)生的大修費用是物業(yè)管理公司最急于考慮的問題，引進(jìn)有經(jīng)驗的電梯管理員是解決問題的關(guān)鍵。有經(jīng)驗的電梯管理員能有效的監(jiān)控電梯維保過程，提高保養(yǎng)質(zhì)量降低、減少由于保養(yǎng)不到位引起的大修費用，同時也保證了物業(yè)管理公司所付費用與電梯維保公司所付出的勞動基本一致。保持對電梯的維保質(zhì)量進(jìn)行管控有著重要意義。

　　五、物業(yè)管理公司定期對維保單位進(jìn)行維保質(zhì)量的評估，通過對維保單位的維保質(zhì)量評估來監(jiān)測該階段的維保狀況，及時反饋給維保單位，同時作出書面評估報告，由維保單位確認(rèn)并做出反饋，為以后合同的續(xù)簽做參考。

　　六、物業(yè)管理公司加強與維保單位的定期溝通，通過定期溝通更好加強雙方的合作，建立互信機制，避免猜忌，互利雙贏。

　　物業(yè)管理公司若能不斷完善管控措施，使電梯維保單位嚴(yán)格按合同要求去做，那么電梯維保質(zhì)量將有明顯提升，并且保持常態(tài)化，不僅有利于電梯設(shè)備壽命的延長，而且能提升物業(yè)管理水平，這是物業(yè)管理公司希望看到的結(jié)果。

項目物業(yè)工程維修保養(yǎng)工作計劃2

　　物業(yè)轄區(qū)給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程

　　1 目的

　　規(guī)范給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保給排水設(shè)施(備)各項性能完好。

　　2 適用范圍

　　適用于公司管轄范圍內(nèi)給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)及其出現(xiàn)故障時的維修。(本規(guī)程所指給排水系統(tǒng)指給排水用的設(shè)備、管網(wǎng)、電氣、儀表等設(shè)施。)

　　3 職責(zé)

　　3.1 小區(qū)維修組主管負(fù)責(zé)編制《給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃》并組織實施。

　　3.2 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維修以及維護(hù)保養(yǎng)。

　　3.3 維修中心負(fù)責(zé)組織實施給排水系統(tǒng)的'中修或大修。

　　4 操作要點

　　4.1 《給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃》的制定與實施

　　4.1.1 影響因素

　　制訂《給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃》應(yīng)考慮以下影響因素：

　　a) 給排水設(shè)施(備)使用的頻度;

　　b) 給排水設(shè)施(備)運行狀況(故障隱患);

　　c) 合理的時間。

　　4.1.2 維修組組長每年12月制訂下年度的《給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃》，并按運行情況制訂中修、大修計劃，上報維修中心和工程技術(shù)部審批。

　　4.1.3 小區(qū)維修組按計劃組織給排水系統(tǒng)日常的維護(hù)保養(yǎng)。

　　4.1.4 維修中心負(fù)責(zé)中修以上給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃的組織實施。

　　4.2 給排水設(shè)施(備)維護(hù)保養(yǎng)要求

　　4.2.1 水泵維修按《6.4水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》進(jìn)行。

　　4.2.2 水池、水箱的維護(hù)保養(yǎng)按《6.7水池、水箱管理規(guī)定》進(jìn)行。

　　4.2.3 給排水管網(wǎng)的維護(hù)保養(yǎng)

　　所有給排水管道應(yīng)無滲漏、無堵塞、無斷裂，緊固正常，閘閥開啟靈活，關(guān)閉嚴(yán)密;雨污水窨井蓋、排水溝蓋板(或側(cè)面排水的欄柵)無破損或失少。

　　維修組長每月不少于一次按計劃安排對管網(wǎng)及閘閥的完好情況組織檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時組織維修或更換，若本組無能力實施維修，應(yīng)及時報維修中心，按維修管理規(guī)范予以解決。

　　維修組長應(yīng)組織力量每年不少于一次對本小區(qū)的管道及閘閥補漆和添加潤滑油;每月不少于一次對管網(wǎng)進(jìn)行保潔和相關(guān)標(biāo)識的維護(hù)。

　　4.2.4 維修中心和工程技術(shù)部對小區(qū)給排水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計劃審核批準(zhǔn)后，應(yīng)加強對實施情況的監(jiān)督和管理 。

　　4.3 給排水設(shè)施設(shè)備故障的維修

　　4.3.1 供水泵出現(xiàn)故障時，管道工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即組織維修。

　　4.3.2 排污泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，通知強電班，如是水泵故障，視情況更換水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢等，立即疏通。

　　4.3.3 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏等影響正常供水，管道工立即關(guān)閉總閥，及時通知有關(guān)人員搶修，服務(wù)中心并做好受影響用戶的解釋工作。

　　4.3.4 給排水設(shè)備故障一般不超過8小時，若在8小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報管理處限期解決。對突發(fā)性故障解決后須填寫《事故報告》上報公司。

　　5 相關(guān)文件

　　《6.4水泵維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》

　　《6.7水池、水箱管理規(guī)定》

　　6 記錄

　　事故報告

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